San Benedetto, quale urbanistica? Gazzoli: «Il Comune acquisti Area Brancadoro e Villa Laureati»

INIZIAMO UN PERCORSO di approfondimento con architetti esperti della nostra città: «Temo che Rapullino sia incorso in un incauto acquisto, in quella zona ci sono vincoli del Piano Regolatore, necessario reperire 115 mila metri quadrati di verde attrezzato e compatto, altrimenti si è fuori dagli standard urbanistici e tutte le licenze edilizie rilasciate diventano nulle»
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L’Area Brancadoro e nel riquadro l’Architetto Gazzoli

 

di Pier Paolo Flammini

 

Il Consiglio Comunale Aperto (clicca qui) di una settimana fa ha avuto il merito di originare numerose riflessioni sull’urbanista di San Benedetto, non solo durante la discussione in aula ma, come accade in questi nostri tempi, con post sui social che hanno ulteriormente alimentato il dibattito. Apriamo a nostra volta un approfondimento grazie ad alcuni esperti della materia, come gli architetti Alfredo Gazzoli e Fabio Viviani.

 

Gazzoli, in particolare, è intervenuto durante il Consiglio Comunale Aperto: lo ha fatto per primo anche se poi gli interventi dal pubblico hanno riguardato principalmente personale politico oltre che all’imprenditore Luigi Rapullino, patron di Sideralba e proprietario di parte dell’Area Brancadoro. Prossimamente pubblicheremo delle riflessioni sulla città di Viviani.

 

«Certo che ricomprerei la proprietà di Sideralba – ammette Gazzoli – Questo è il modo più rapido e certo che ha il Comune per dare attuazione al Piano Regolatore del 1984, che è fuori standard come già dichiarato in una sentenza del giudice del Tribunale di Ascoli, Carlo Calvaresi, con sentenza 92 del 1992». Gazzoli, architetto ma anche urbanista (ha fatto parte della Commissione Urbanistica provinciale, del Comitato urbanistico regionale) e redattore di diversi piani regolatori nei comuni del Fermano, spiega nel dettaglio la sua convinzione: «Durante la redazione del Piano Regolatore di San Benedetto lo spazio dell’Area Brancadoro venne indicato come quello in cui era necessario reperire gli standard invece assenti nel resto della città. Se quella zona venisse edificata o occupata in altro modo, semplicemente si andrebbe fuori legge».

 

Il decreto ministeriale del 1968 fissa a 18 metri quadrati per abitante la quantità di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie: dunque, come spiega Gazzoli, per arrivare a quella dotazione è necessario destinare una parte dell’Area Brancadoro, come da Prg, a verde pubblico.

 

«L’intera superficie è di circa 350 mila metri quadrati, di cui quasi 200 acquistati da Rapullino – continua – In tutto ci sono circa 27 proprietari. Ebbene un terzo dell’area, quindi 115 mila metri quadrati, deve diventare verde pubblico attrezzato con una piantumazione completa e compatta. Se questo non viene fatto, ogni altra licenza edilizia rilasciata a San Benedetto è fuori legge, e questo non se lo può permettere nessuno».

 

Di fronte al progetto di Rapullino, Gazzoli dice: «Fino ad ora so di una conferenza stampa avvenuta nel gennaio 2024, e di alcune slide discusse in Commissione Urbanistica. Il Comune non può rispondere nulla, semplicemente perché non ha alcun progetto o proposta di progetto sulla quale discutere. Non vorrei che sia incorso in un incauto acquisto, perché doveva sapere quali vincoli urbanistici gravavano su quell’area, prima di acquistarla, e la sua richiesta di una variante non era accettabile: non è il primo né l’unico proprietario di quell’area».

 

Qual è la soluzione idonea per entrambe le parti, Rapullino e Comune? «L’unica soluzione è una iniziativa pubblica che formi un consorzio di proprietari per quel comparto edificatore, e poi si può procedere. Ripeto: occorre reperire 1150 mila metri quadrati di verde attrezzato compatto».

 

A questo punto Gazzoli si dice favorevole all’acquisto pubblico allo stesso prezzo pagato dalla Sideralba, poco più di due milioni di euro: «Sono favorevole così come lo sono per il riacquisto di Villa Laureati – spiega – Se non erro c’è un avanzo di bilancio notevole che consente agevolmente queste operazioni. Attraverso l’acquisizione il Comune, che ha già 102 mila metri quadrati di proprietà tra stadio e palazzetto dello sport, diventerebbe proprietario del 75% dell’area e sarebbe molto agevole mettere d’accordo tutti gli altri proprietari: l’Amministrazione Comunale farebbe da traino e non sarebbe difficile ricavare i 115 mila metri quadrati di verde e servizi necessari».


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2 commenti

  1. 1
    Fabio Menzietti il 28 Febbraio 2025 alle 21:06

    Riguardo queste considerazioni mi preme precisare alcuni punti.
    Il primo è sulla necessità dello standard urbanistico. Facendo un calcolo a consuntivo, non di previsione basato sulla volumetria esistente, ma sulla base dell’effettivo numero di abitanti residenti, che è di 47.025 unità (novembre 2024 ultimo dato disponibile) e della superficie a standard fissata per la nostra Regione a 21 mq/ab, si ha la necessità di avere la disponibilità di complessivi 987.525 mq (arrotondiamo per eccesso a 1.000.000 di mq, quindi a 100 Ha) e di questi solo 12 mq/ab sono da destinare a spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti, con esclusione di fasce verdi lungo le strade, pertanto di complessivi 564.300 mq (quindi arrotondiamo a 60 Ha). Se a questi gli togliamo tutte le aree esistenti con questa destinazione, la necessità di reperire nuovo standard si riduce notevolmente. Occorre all’uopo evidenziare che nel progetto dello Schema Direttore, nella Tavola 2, è scritto: “la superficie a verde attrezzato esistente è pari a 60 Ha”, dove l’area Brancadoro non è ricompresa tra queste, mentre è ricompresa invece tra le “superficie a verde urbano di risulta”, pertanto, affermare che le aree in questione sono essenziali per garantire l’attuale e passata necessità di standard mi pare una affermazione oltremodo eccessiva. Ammenoché non si voglia aumentare ulteriormente la previsione insediativa rispetto all’attuale, con un nuovo dimensionamenti (prevedere ad esempio un aumento della popolazione fino a 60.000 ab). Ma il disegno non sarà proprio quello di far “scontare” in questa area tutta la necessità futura a standard di nuove previsioni e capacità insediative residenziali di aree sprovviste o non in grado di garantire? Obiettivo che comunque verrebbe raggiunto perché in questa area non mi pare che siano previste nuove capacità insediative ma solo verde attrezzato, nel rispetto del PRG e dell’interesse comune.
    Il secondo è la natura del vincolo imposto per queste aree dal vigente PRG. La disciplina di queste aree non comporta l’inedificabilità assoluta, anche se tuttavia ne limita e condiziona moltissimo l’attività edificatoria; pertanto, nel caso di specie si tratta di vincoli conformativi, non espropriativi; pertanto, se il soggetto privato avanza al Comune un piano attuativo conforme alle previsioni del PRG non vedo dove sia il problema (non essendo aree diventate “zone bianche”), fermo restando che come prescrive il PRG all’art. 49, punto 9, “…Per la zona introdotta con la Variante di cui alla delibera di C.C. n°71 del 13/05/1994 (zona “Brancadoro”) non è in alcun caso consentito l’intervento edilizio diretto.”.
    Il terzo è la legittimità dei titoli edilizi rilasciati fino ad oggi e di quella dei titoli che verranno rilasciati in futuro. I titoli edilizi sono stati rilasciati e verranno assentiti in futuro solo ed esclusivamente per aree già urbanizzate (zone A e B) e aree di espansione per quali sia già stato approvato un piano attuativo, aree dove si dà per assunto che sono dotate di standard (a parte le zone agricole); pertanto, ogni affermazione circa la generica illegittimità dei titoli edilizi in funzione della mancanza di standard è a mio avviso priva di fondamento.
    Mi pare che qui da una semplice questione legata a una “stradina” tesa a garantire un passaggio pubblico da decenni, si stia degenerando in una discussione superflua e sopra le righe.
    Queste considerazioni non hanno la presunzione di essere assolute e incontrovertibili, ma solo quella di contribuire alla discussione.
    Arch. Fabio Menzietti

  2. 2
    Giorgio Macini il 10 Marzo 2025 alle 8:33

    Essere e apparire si rimescolano continuamente nella vita di ogni uomo.
    Tale duplicità spesso pervade la vita degli architetti che cercano di arrabattarsi a far riportare i conti in urbanistica e vengono fuori teorie molto pratiche ma di scarso valore.
    Mi riferisco alla necessità dei cosiddetti Standard Urbanistici all’interno dei Piani Regolatori dei comuni, tema di cui tutti argomentano ma spesso confondendo teoria pratica mq e mc.
    Veniamo alle riflessioni concrete.
    Il decreto 1444 del 2.4.68 ,rappresenta una vera e propria conquista dal punto di vista sociale ,politico ,culturale che ha portato a migliorare la vivibilità delle città creando la coscienza di aver diritto a spazi da utilizzare collettivamente per determinate funzioni.
    Molti si lamentano della presenza delle zone omogenee mentre la città sostanzialmente rappresenta in ogni zona una mixtè funzionale ma cionostante niente di nuovo è stato in grado di produrre la politica italiana dal 68 ad oggi se non i contestati grattacieli milanesi oggi sotti seria inchiesta.
    Con quale modalità ci si avvicina a calcolare la quantità di soggetti che debbono essere presi in considerazione le finalità espresse dal citato decreto?
    La città di San Benedetto del Tronto è come tutti sanno una città turistica nella quale convivono sia i residenti Sanbenedettesi e sia i turisti che alloggiano negli alberghi e nei residences nei B&B.e negli appartamenti che vengono utilizzati solo nella stagione estiva dai non residenti.
    1-per i residenti vengono calcolati gli standard scolastici (ovviamente)
    2-per la somma di soggetti rappresentati dai residenti +coloro che alloggiano in hotel+coloro che alloggiano in B&B+ coloro che alloggiano nelle case private solo in periodo estivo si calcolano invece gli altri standard in particolare il verde e i parcheggi.
    Nella nostra realtà oltre ai noti 21 mq per abitante voluti dalla regione in aumento rispetto ai 18 classici originari ,sono altresi necessari i quantitativi di cui all’art 4 lettera F del DM 2.4.68 il cui quantitativo più significativo è rappresentato dallo standard minimo per parchi urbani e territoriali in misura di 15 mq/ab.
    Da ciò si comprende bene come frettolose ed erronee possano risultare scorciatoie talvolta espresse che tentino di risolvere il tutto con una moltiplicazione tra residenti e i 21 mq regionali.
    Gia nella stesura del PRG del 1985 si calcolava che la popolazione insediabile tra espansione zone peep ammontava a 66074 unità a cui erano da aggiungere 25613 unita legate al turismo. Per un totale di 91687 unità.
    Siamo ben lontani dai 47025 che si leggono in alcune superficiali valutazioni pseudourbanistiche.
    Ma il vero problema che a tutti sfugge è la differenza tra la teoria e la pratica:basta avere le macchie di colore sulle planimetrie per poter dire di aver ottemperato alle previsioni della legge urbanistica.
    No ovviamente!
    Nel mentre che l’attività costruttiva privata non ha pause e scova sempre più modalità di portare verso alto la rendita fondiaria legata alla attività edilizia demolendo ricostruendo frazionando con la creazione di una miriade di appartamentini in cui alloggiano molte unità, che sconvolgono ogni parametro teorico originario e le successive indicazioni regionali ,l’attivita pubblica ristagna paurosamenente e si esercita non a reperire le aree a servizi commisurate alle attivita edilizie e scaturenti abitanti, ma utilizza fondi delle opere di urbanizzazione per ripianare spesso il bilancio comunale ,per ripiastrellare aree gia esistenti ma mai per acquisire un mq di area in piu.
    Dal 2000 al 2024 sarebbe utile sapere quanti milioni di euro siano stati incassati e quanti mq siano stati acquisiti.
    L’analisi tra la necessità reale di aree e quelle realmente disponibili dà un quadro allarmante nella nostra città basta dare una occhiata alla tabella inserita nel documento strategico di attuazione dei servizi per rendersi conto della differenza tra la teoria e la pratica ossia la differenza tra l’essere e l’apparire.
    Da qui i solleciti ad approfittare di occasioni imperdibili quali l’area Brancadoro per accrescere la dotazione di aree di proprieta comunale a prezzi praticabili.
    La discussione sulla cosiddetta stradina in effetti è stata utilissima per riavviare una lettura complessiva sugli standard e sul possibile utilizzo complessivo dell’area nella sua importante entità
    L’essenziale è saper distinguere tra cio che tende al luxury con le tende in piazza o le ripavimentazioni mentre invece assai diverse risulterebbero le priorità effettive-

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